Quels sont les avantages fiscaux d’un bail rural a long terme ?
Depuis le 1er janvier 2019, une réforme fiscale majeure a modifié les modalités de taxation des biens immobiliers ruraux loués par bail à long terme (d’une durée de 18 ans et plus) en France. Cette réforme vise à encourager ce type de contrat, offrant des avantages significatifs tant pour les bailleurs que pour les bénéficiaires.
Le principal changement concerne l’exonération fiscale accordée aux biens immobiliers loués par bail à long terme. Désormais, cette exonération s’applique de la manière suivante : les biens d’une valeur allant jusqu’à 300 000 euros sont exonérés des trois quarts (3/4), et le surplus sera pris en compte à concurrence de la moitié (1/2). Cette disposition fiscale a pour effet d’inciter de nombreux bailleurs à opter pour des baux à long terme.
Les baux à long terme doivent être impérativement rédigés devant notaire, et leur durée minimale est de dix-huit ans. Une fois établis, ces baux sont publiés au service de la publicité foncière et se renouvellent automatiquement par tacite reconduction pour des périodes de neuf ans, aux mêmes conditions que le bail initial. Il est important de noter que rien n’interdit de refaire un nouveau bail de dix-huit ans, par exemple pour réviser les conditions de loyer.
Les avantages fiscaux des baux à long terme s’appliquent également aux baux d’une durée de vingt-cinq ans, aux baux de carrière (dont la durée dépasse vingt-cinq ans et se termine à l’âge de la retraite du fermier), et aux baux cessibles hors cadre familial (plus de dix-huit ans). De plus, les parts de groupement foncier agricole (GFA) non exploitant bénéficient eux aussi de ces avantages fiscaux sur les parts sociales transmises et non sur les terres, à condition que ces parts sociales représentent des biens immobiliers à vocation agricole.
Ces avantages fiscaux demeurent valables pendant les périodes de reconduction des baux. Il est essentiel de noter que ces baux à long terme doivent concerner des biens ruraux utilisés pour des activités agricoles, tels que des terres agricoles, des bâtiments agricoles et la résidence, si elle fait partie intégrante de la ferme.
En ce qui concerne la transmission des biens, un changement significatif est survenu avec l’augmentation du seuil d’exonération. En effet, depuis le 1er janvier 2019, ce seuil a été relevé de 101 897 euros à 300 000 euros, pour mieux refléter la réalité des prix du foncier agricole. Cette mesure vise à encourager la transmission des exploitations agricoles en éliminant l’obstacle lié au coût élevé du foncier.
En cas de donation simple, de donation-partage ou de succession, la valeur des biens ruraux loués, qu’ils soient en pleine propriété ou en nue-propriété, bénéficie désormais d’un abattement fiscal de 75 % jusqu’à 300 000 euros, et de 50 % au-delà de ce seuil, pour chaque part taxable. Cet abattement peut être renouvelé tous les quinze ans.
Un délai de deux ans est requis après la conclusion du bail lorsque le bénéficiaire de la transmission, son conjoint, un descendant, ou une société contrôlée par ces personnes, est le preneur du bail. Ce délai peut être évité dans certaines situations particulières. Ce délai de deux ans commence à partir de la date de la signature du bail notarié.
Cas pratique :
Aucune donation n’a été réalisée au cours des quinze années précédant la donation actuelle. Illustrons ce cas avec un exemple concret : un agriculteur veuf décide de faire une donation en nue-propriété d’un montant de 600 000 euros au profit de sa fille unique. Cette donation comprend des terres agricoles et des bâtiments d’exploitation. L’agriculteur conserve l’usufruit, c’est-à-dire les revenus générés par les biens loués, qu’il envisage de céder ultérieurement.
À l’âge de soixante-trois ans, l’usufruit de l’agriculteur représente 40 %, tandis que la nue-propriété équivaut à 60 %. Pour calculer la valeur de la donation, on retient la valeur de la nue-propriété, soit 600 000 euros multipliés par 60 %, ce qui équivaut à 360 000 euros. Les 240 000 euros restants correspondent à l’usufruit que le donateur conserve, c’est-à-dire les revenus des biens loués, tels que les fermages. À titre de comparaison, dans le deuxième calcul ci-après détaillé, nous considérons la situation sans prendre en compte l’usufruit. Enfin, dans le dernier cas, nous évoquons la possibilité d’un bail ordinaire qui ne permet pas de bénéficier des avantages fiscaux.
Dans ce cas pratique, il est indiscutable que le recours à un bail à long terme présente des avantages fiscaux par rapport à un bail ordinaire. De plus, un avantage non négligeable est la possibilité d’obtenir un loyer plus élevé qu’avec un bail ordinaire, notamment grâce aux baux cessibles, où le montant du loyer peut être valorisé jusqu’à 50 %. De plus, le bail à long terme offre une sécurité à long terme pour l’agriculteur et son patrimoine.
Voici le tableau déterminant les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier mentionné dans l’article 669 du Code Général des Impôts :
| AGE de l’usufruitier | VALEUR de l’usufruit | VALEUR de la nue-propriété |
| Moins de : | ||
| 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Cas n°1 : Bail rural à long terme (18 ans minimum) avec réserve d’usufruit (donation en nue-propriété)
La part taxable sera :
300.000 x 25% = 75.000 €
60.000 x 50% = 30.000 €
Soit un total de 105.000 €
On diminue le montant obtenu de l’abattement de 100.000 euros par parent par enfant renouvelable tous les 15 ans :
105.000 – 100.000 = 5.000 €
La base taxable est par suite de 5.000 € soit 250 euros de droits de donation (5000 x 5%).
Cas n°2 : Bail rural à long terme et donation en toute propriété
La part taxable sera :
300.000 x 25% = 75.000 €
300.000 x 50% = 150.000 €
Soit un total de 225.000 €
On diminue le montant obtenu de l’abattement de 100.000 euros par parent par enfant renouvelable tous les 15 ans :
225.000 – 100.000 = 125.000 €
La base taxable est par suite de 125.000 € soit 23.194 euros de droits de donation (calcul rapide : 125.000 x 20% – 1806).
Cas n°3 : Bail rural classique de 9 ans (sans avantage fiscal) et donation en toute propriété
La part taxable sera 600.000 € car aucune exonération n’est possible.
On diminue le montant obtenu de l’abattement de 100.000 euros par parent par enfant renouvelable tous les 15 ans :
600.000 – 100.000 = 500.000 €
La base taxable est par suite de 500.000 € soit 98.194 euros de droits de donation (calcul rapide : 500.000 x 20% – 1806).
Dans ce cas pratique, il est indiscutable que le recours à un bail à long terme présente des avantages fiscaux par rapport à un bail ordinaire. De plus, un avantage non négligeable est la possibilité d’obtenir un loyer plus élevé qu’avec un bail ordinaire, notamment grâce aux baux cessibles, où le montant du loyer peut être valorisé jusqu’à 50 %. De plus, le bail à long terme offre une sécurité à long terme pour l’agriculteur et son patrimoine.
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