Comment fonctionne le droit de préemption de la Safer ?

Tout d’abord, le droit de préemption. Le droit de préemption est une prérogative reconnue à certaines personnes publiques ou organismes de droit privé poursuivant une mission de service public, leur permettant d’acquérir un bien immobilier en priorité.

La SAFER est informée par le notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente.

Cet organisme peut en devenir propriétaire par préférence à tout autre acheteur initialement intéressé à son achat, par paiement du prix exprimé (préemption parfaite), ou en proposant un prix inférieur (révision de prix).

Par l’exercice de ce droit, les SAFER dispose d’un pouvoir important et peuvent choisir d’installer sur les terres ou les biens acquis, toute personne dont le projet d’exploitation respecte les enjeux d’aménagements locaux.

Une fois notifiées pour la cession d’un bien, les SAFER peuvent, après avis de leur comité technique départemental et agrément de l’Etat, préempter le bien dans sa totalité ou seulement pour une partie.

Lorsque la SAFER prévenue de sa possibilité de préempter un bien ne notifie pas sa décision de préempter ou non dans un délai de deux mois impartis, son droit est tombé. On parle de purge du droit de préemption.

Seuls certains types de biens peuvent faire l’objet d’une préemption par la SAFER. Il s’agit d’une exception à leur droit de préemption et seuls les biens suivants sont concernés par la SAFER :

• Les terrains nus à vocation agricole, situés dans une zone agricole ou une zone naturelle et forestière délimitée par un document d’urbanisme, une zone agricole protégée (ZAP), ou un périmètre de protection des espaces agricoles et naturels périurbains (PPEAN) ;
• Les biens immobiliers non bâtis à usage agricole (en fonction d’une superficie déterminée par décret) et les biens mobiliers qui leur sont rattachés (comme les habitations situées sur une exploitation agricole, les bâtiments d’exploitation, etc.).
• Les parts ou actions de sociétés qui ont pour objet principal l’exploitation ou la propriété agricole, à condition que le droit de préemption soit exercé aux fins d’installer un agriculteur, et uniquement si la totalité des actions ou parts est vendue.

En plus des conditions d’exercice du droit de préemption par la nature du bien immobilier, l’opération juridique dans laquelle intervient l’aliénation du bien est déterminante.

Les SAFER peuvent exercer leur droit de préemption sur les biens visés précédemment, dès lors qu’il s’agit de ventes et de donations, mais également lors d’échanges ou d’apports en société.

De plus, des configurations singulières lors de l’opération juridique peuvent limiter le droit de préemption de la SAFER. Voici quelques exemples :

• L’opération est au profit d’un ascendant ou d’un descendant ou d’un des collatéraux jusqu’au sixième degré du propriétaire du bien ;
• L’opération est au profit du conjoint du propriétaire ou de son partenaire pacsé ;
• Le bien objet de l’opération est loué en vertu d’un bail à ferme dont le preneur en place est lui-même titulaire d’un droit de préemption prioritaire à celui de la SAFER.