Comment est prise une hypothèque sur un bien immobilier ? Quels types d’hypothèques pour acquérir un bien ? Quels coûts associés à ces hypothèques ?
L’hypothèque est un mécanisme financier fondamental qui permet aux emprunteurs d’obtenir des prêts, généralement des prêts immobiliers, et bénéficie aux prêteurs comme garantie indéniable.
Cette garantie sécurise le prêteur en lui donnant le droit de saisir la propriété en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Le notaire est compétent afin de prendre l’hypothèque sur un bien immobilier pour le compte de votre banque.
Simplement et concrètement, le notaire rédige un acte de prêt dans lequel est compris certaines mentions légales notamment les références cadastrales du bien immobilier concerné par le prêt immobilier. Une fois signé, un bordereau est préparé conformément à la loi intégrant le montant de la garantie, sa durée, les conditions particulières etc …
Par suite, ce bordereau est adressé au service de la publicité foncière compétent afin d’inscrire l’hypothèque au fichier immobilier regroupant toutes les informations liées aux biens immobiliers.
Il existe de nombreux types d’hypothèques. Les deux principales sont les hypothèques conventionnelles et les hypothèques spéciales du prêteur de deniers.
1. L’hypothèque spéciale du prêteur de deniers
Depuis le 1er janvier 2022, le privilège de prêteur de deniers a été remplacé par l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Ces effets et conséquences sont naturellement similaires.
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers peut être utilisée par la banque lorsqu’elle vous accorde un crédit immobilier.
Cette hypothèque est particulière parce qu’elle est prise par l’effet de la loi et non de manière conventionnelle (avec accord des deux parties). Deux grandes différences avec l’hypothèque conventionnelle :
- Le montant garantie par cette hypothèque spéciale de prêteur de deniers. Elle ne peut être prise et ne peut grever le bien immobilier qu’à concurrence du prix de vente de ce bien immobilier. Si il existe du mobilier compris dans le prix de vente, ils ne peuvent pas faire l’objet d’une telle hypothèque. Egalement dans le cadre d’un prêt pour acquérir un bien avec réalisation de travaux, alors le montant du prêt concernant les travaux ne pourra être garantie par cette hypothèque spéciale du prêteur de derniers.
Concrètement, en cas de prêt immobilier d’un montant de 400.000 euros pour l’acquisition d’un bien immobilier au prix de 300.000 euros dont 10.000 euros de mobilier avec 100.000 euros de travaux, l’hypothèque ne pourra porter que sur la somme de 290.000 euros correspondant au prix du bien immobilier seulement.
- Les taxes liées à cette hypothèque spéciale du prêteur de deniers. En effet, les coûts dus à cette prise de garantie est sensiblement différente de celle de l’hypothèque conventionnelle. Premièrement, le montant garantie est toujours augmenté de 20%. On parle d’ « accessoires » pour la prise de garantie par rapport au prix de vente qui est le « principal ». Ensuite un pourcentage de 0.05% est pris par le service de la publicité foncière lors de l’inscription sur le fichier immobilier de votre hypothèque spéciale de prêteur de deniers.
Par exemple, sur le prix de 290.000 euros mentionné plus haut, la taxe est de 290.000 x 1.2 x 0.05 = 348.000 x 0.05 = 174,00 euros.
A cela s’ajoute les frais de formalités réalisées par le notaire ainsi que les émoluments de rédaction d’acte.
2. L’hypothèque conventionnelle
L’hypothèque conventionnelle est bien différente de la première hypothèque par le fait qu’elle peut se prendre pour l’acquisition du bien immobilier mais aussi sur le montant des travaux prévus. Il est aussi envisageable de prendre une hypothèque sur votre bien immobilier d’ores et déjà payé lorsque vous ne souhaitez faire que des travaux de rénovation.
Cette hypothèque « multitâches » est facilement utilisable cependant il existe une différence notoire et significative : son coût.
A l’inverse de l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers, elle supporte une taxe de publicité foncière de l’ordre de 0.715% sur le montant garantie réhaussé des accessoires.
Si l’on reprend l’exemple mentionné plus haut, et que l’on réalise ce calcul sur les travaux, la taxe de 0.715% devra être prise sur 100.000 euros augmenté de 20%.
Exemple chiffré :
100.000 x 1,2 x 0715 %
= 120.000 x 0.715 %
= 858,00 euros.
A cela s’ajoute de la même manière que pour l’hypothèque spéciales du prêteur de deniers les frais de formalités réalisées par le notaire ainsi que les émoluments de rédaction d’acte.
Pour éviter ce genre de taxation trop importante, il existe des prêts particuliers qui permettent une exonération totale des 0.715 % comme le prêt à taux 0 (PTZ) ou encore le prêt à l’accession sociale (PAS) malgré une inscription d’hypothèque conventionnelle par la banque.
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