Comment connaitre les différentes servitudes qui pourraient toucher ma propriété ?
Les servitudes, souvent négligées par l’acquéreur ou le vendeur mais d’une importance capitale lors de l’acquisition ou la vente d’un bien immobilier.
La servitude est une charge (prestation qu’une personne accepte de supporter en contrevaleur de l’ avantage qu’elle reçoit) qui est imposée à un fonds dit « fonds servant » (la propriété qui supporte la charge) pour le profit d’un fonds bénéficiaire dit » fonds dominant » (la propriété qui bénéficie de l’avantage).
Elles régissent les droits et obligations qui s’appliquent entre des terrains et les relations entre les propriétaires de terrains adjacents qui garantissent un usage équitable et harmonieux des biens immobiliers. Voici les différents types de servitudes :
1. Servitudes personnelles et réelles
Les servitudes peuvent être classées en deux catégories principales : les servitudes personnelles et les servitudes réelles. Les servitudes personnelles sont attachées à une personne spécifique plutôt qu’à un terrain. Elles n’affectent pas la propriété elle-même, mais plutôt la relation entre les individus. En revanche, les servitudes réelles sont liées au terrain lui-même et sont contraignantes pour tous les futurs propriétaires du terrain.
2. Servitudes positives et négatives
Les servitudes peuvent également être divisées en deux types : les servitudes positives et les servitudes négatives. Les servitudes positives accordent au propriétaire bénéficiaire le droit de faire quelque chose sur le terrain du serviteur. Par exemple, une servitude de passage permet à une personne d’accéder à son terrain en traversant un terrain voisin. Les servitudes négatives, quant à elles, empêchent le propriétaire du terrain serviteur de faire quelque chose sur son terrain. Par exemple, une servitude de vue peut empêcher la construction d’un bâtiment qui bloquerait la vue depuis le terrain du propriétaire bénéficiaire.
3. Servitudes apparentes et non apparentes
Les servitudes peuvent également être classées en servitudes apparentes et non apparentes. Les servitudes apparentes sont celles qui sont clairement visibles sur le terrain ou qui peuvent être découvertes facilement par une inspection. Les servitudes non apparentes, en revanche, ne sont pas évidentes lors d’une inspection normale du terrain. Par exemple, une servitude de canalisation d’égout souterraine est une servitude non apparente, tandis qu’une servitude de passage évidente est une servitude apparente.
4. Servitudes continues et discontinues
Les servitudes continues et discontinues décrivent la fréquence d’utilisation de la servitude. Une servitude continue est utilisée de manière constante et régulière, tandis qu’une servitude discontinue n’est utilisée que de temps en temps. Par exemple, une servitude de passage pour accéder à un terrain enclavé est une servitude continue, car elle est utilisée quotidiennement. Une servitude de pâturage saisonnier serait un exemple de servitude discontinue.
5. Servitudes légales et servitudes conventionnelles
Les servitudes peuvent également être établies de deux manières : par la loi ou par un accord entre les parties. Les servitudes légales sont généralement imposées par la loi pour des raisons de nécessité, comme une servitude de passage pour accéder à un terrain enclavé. Les servitudes conventionnelles, en revanche, sont créées par un contrat ou un accord entre les parties. Elles sont souvent utilisées pour des situations spécifiques qui ne relèvent pas de la nécessité légale.
Exemples courants de servitudes
Maintenant que nous avons abordé les différentes catégories de servitudes, examinons quelques exemples courants pour mieux comprendre leur application dans la pratique :
- Servitude de passage : Une servitude de passage permet à un propriétaire d’accéder à son terrain en traversant le terrain voisin. Cela peut être essentiel si le terrain est enclavé, c’est-à-dire s’il n’a pas directement d’accès à la voie publique.
- Servitude de vue : Une servitude de vue peut empêcher le propriétaire du terrain supportant cette servitude de construire un bâtiment qui obstruerait la vue depuis le terrain du propriétaire bénéficiaire.
- Servitude de canalisation d’égout et de réseaux : Une servitude de canalisation d’égout et de réseaux permet à un propriétaire d’avoir ses canalisations pour les eaux usées ainsi que tous les réseaux (électricité, eau, télécommunications) à travers le terrain voisin pour atteindre la voirie publique.
Important : Il faut savoir que la propriété d’un terrain concerne le terrain en lui-même avec la propriété du dessus (l’espace aérien jusqu’à l’infini) ainsi que la propriété du dessous (le tréfonds jusqu’à l’infini). L’article 552 du code civil dans son premier alinéa dispose : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. ».
- Servitude de pâturage : Une servitude de pâturage autorise un propriétaire à faire paître son bétail sur le terrain voisin pendant certaines périodes de l’année.
- Servitude de toiture solaire : Dans le contexte de l’énergie solaire, une servitude de toiture solaire permet à un propriétaire d’installer des panneaux solaires sur le toit du voisin pour capter l’énergie solaire.
Conséquences de la violation de servitudes
Le non-respect des servitudes peut entraîner des litiges juridiques coûteux. Les tribunaux peuvent ordonner l’enlèvement de structures non autorisées, la restitution des dommages et intérêts au propriétaire lésé etc … Il est donc essentiel de connaître les servitudes existantes et de les respecter pour éviter des problèmes juridiques et par suite financiers.
Finalement, les servitudes sur un terrain sont un aspect complexe mais vital de la propriété immobilière. Elles régissent les droits et obligations des propriétaires de terrains adjacents et peuvent avoir un impact significatif sur l’utilisation et la valeur d’une propriété. La compréhension des différents types de servitudes et de leur signification est essentielle pour tout propriétaire foncier ou acheteur potentiel.
